Гарантии нотариата для защиты имущественных прав граждан обсудили в ОП РФ
Установить дополнительные механизмы защиты имущественных прав граждан с помощью нотариальной формы сделок и за счет расширения ответственности и компетенции нотариата предложили в Общественной палате РФ. Инициативы по совершенствованию законодательства, которые позволят стабилизировать рынок вторичной недвижимости, решить проблему мошенничества и обеспечить правовую защиту добросовестных участников сделок, обсудили 9 декабря на круглом столе с участием представителей Госдумы, Минюста, Минцифры, Росфинмониторинга, нотариата, адвокатуры, науки, банковского и риелторского сообществ, общественных организаций и движений.
Так, в ходе экспертной дискуссии в качестве наиболее действенных мер по решению проблем в сфере оборота жилья были отмечены: введение принципа бесспорности нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью; обязательная видеофиксация процесса совершения сделки; усиление имущественной ответственности нотариуса - как на индивидуальном, так и на коллективном уровнях; соблюдение периода охлаждения, которое обеспечит нотариус; возможность установить самозапрет на продажу недвижимости как презумпция добросовестности и дополнительный механизм защиты действительно «невиновных» продавцов.
«При существующей судебной практике невозможно найти универсальный рецепт, следуя которому добросовестный приобретатель мог бы обеспечить защиту своих прав. Сейчас превентивные меры не гарантируют, что в случае судебного спора честно копивший на квартиру человек, который следовал букве закона и не имел никакого злого умысла, останется при своем имуществе. Поэтому важно выбрать и представить действительно эффективные решения, которые позволили бы решить имеющиеся проблемы на системном уровне», - обозначил проблему модератор дискуссии, председатель Комиссии ОП РФ по экспертизе общественно значимых законопроектов и иных правовых инициатив Константин Корсик.
Основной инструмент в мошеннических схемах в сфере оборота жилья, как и прежде, — давление и введение в заблуждение уязвимого, часто пожилого, человека, владеющего недвижимостью, трансформировался в новые схемы. Так называемая схема с «ведомыми» продавцами приобрела значительные масштабы в 2025 году: собственников обманом вынуждают продать жилье и перечислить вырученные средства на «безопасный» счет. А добросовестный приобретатель остается и без недвижимости, и без денег, порой – с ипотечным долгом.
При этом, если еще год назад мошенники активно пользовались договорами дарения недвижимости, то с введением обязательного нотариального удостоверения такого типа сделок в 2025 году внимание аферистов переключилось на куплю-продажу. А судебная практика, направленная на защиту интересов «ведомого» продавца, открыла двери для массовых злоупотреблений самих продавцов или стоящих за ними третьих лиц.
Зампред Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева сказала о важности «донастройки законодательства» и необходимости обсуждать системные механизмы предотвращения мошеннических схем. В числе таких механизмов парламентарий назвала обязательное нотариальное сопровождение сделок. Спикер уточнила, что такая практика существует во многих странах континентального права.
Столь важный этап проверки реальной воли сторон договора и осознанности их действий зачастую отсутствует, когда речь идет о сделках в простой письменной форме, — например, если стороны приходят заключать договор в МФЦ или если сделка проходит полностью в онлайн-режиме, через сервисы банков и агрегаторов. В случае, если за сделку отвечает нотариус, проверка намерений продавца и покупателя, как и разъяснение последствий, понимает ли их человек и согласен ли с ними — обязательный этап работы. Этой процедуре уделяется значительное внимание и время.
Практика показывает, что продавцы, которых «ведут» мошенники, часто путаются при ответе на вопрос, куда они собираются переезжать после продажи квартиры, не понимают значимых нюансов сделки — например, как будет происходить расчет. Более того, эти детали им зачастую даже не интересны: под давлением мошенников они спешат поскорее провести сделку. Как следствие, личное общение с участниками сделки, разъяснение правовой сути и последствий заключаемого договора, широкий спектр юридических проверок, которые обязательно проводит нотариус, всегда служили и продолжают служить эффективным барьером для реализации мошеннических схем на рынке жилья.
При этом сегодня проблема состоит и в том, что многие продавцы намеренно идут на сделку, изначально рассчитывая на ее дальнейшее оспаривание и надеясь, что суды встанут на их сторону.
С учетом всех этих факторов решения сложившихся проблем на рынке недвижимости должны быть комплексными, отметил заместитель председателя Комитета Государственной Думы по экономической политике Артем Кирьянов. Спикер также поддержал предложение об усилении функции нотариата. И отметил, что нотариусам стоит предоставить возможность привлекать дополнительных экспертов в рамках удостоверения сделок: психиатров, психологов, правоохранителей.
Председатель научно-экспертного центра правовой защиты Венера Шайдуллина сказала, что «эффект Долиной» повысил требования к доказательственной чистоте сделки, особенно в ситуациях с социально уязвимыми собственниками. При этом она подчеркнула, что сконцентрировать внимание стоит не столько на «эффекте Долиной», сколько на системных проблемах рынка недвижимости. «Мошенничество в сфере операций с недвижимостью растет и именно там кроется необходимость выработки системных практических решений», — сказала эксперт. К таким решениям, безусловно, относится введение обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом физлиц.
О необходимости системного правового регулирования и введении нотариальной формы для всех сделок с жильем говорила и заведующий кафедрой предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса РПА Минюста России Марина Илюшина. Кроме того, по мнению эксперта необходимо подробно прописывать в договорах купли-продажи такое существенное условие, как порядок передачи недвижимости. А также более четко определить понятие «разумной осмотрительности».
С учетом сложившейся практики судов по удовлетворению исков продавцов о признании сделок недействительными и фактически безвыходного положения, в котором оказываются добросовестные покупатели квартир, логичным шагом будет усилить вес и защитную силу нотариальной формы сделок за счет введения принципа их бесспорности, отметил член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе Александр Сагин.
То есть на уровне закона закрепить правило: если стороны действовали добросовестно, покупатель выполнил все условия договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом, то просто так отнять эту недвижимость через суд уже никто у него не сможет. Только в рамках специальной процедуры обжалования, если нотариус, удостоверявший договор, допустил ошибку. Однако даже в этом случае добросовестный покупатель может быть уверен в защите своих прав: нотариальная форма договора будет гарантировать полную компенсацию ущерба пострадавшей по вине нотариуса стороне. Такие гарантии в нотариате действуют уже много лет, и принцип полной имущественной ответственности нотариуса за результат своей работы давно показал свою эффективность.
При этом введение принципа бесспорности нотариальных сделок может быть сопряжено с совершенствованием системы профессиональной ответственности нотариуса. О значимости этого фактора говорила и Светлана Разворотнева.
Здесь, прежде всего, речь может идти о повышении нижнего порога суммы индивидуального страхования нотариуса. Сейчас этот минимум составляет 5 млн рублей, хотя, конечно же, большинство нотариусов добровольно страхуются на куда большие суммы, 20% - на суммы от 10 млн рублей. С учетом нынешних экономических реалий и стоимости объектов недвижимости эта сумма должна быть пересмотрена и установлена нормативно.
Еще одно предложение – прописать в законодательстве о нотариате отдельный порядок компенсации ущерба при удостоверении сделок с недвижимым имуществом, расширив перечень страховых случаев с обозначением тем или иных лимитов возмещения за счет нотариального сообщества.
Вместе с тем многие участники круглого стола сошлись во мнении, что в условиях повышенной нагрузки на федеральный бюджет создание государственного компенсационного фонда — не самое оптимальное решение. Заведующий кафедрой гражданского процесса Уральского государственного юридического университета Владимир Ярков отметил, что в практике нотариусов уже внедрены и успешно действуют компенсационные механизмы, позволяющие не прибегать к расходованию бюджетных средств.
Говоря о титульном страховании сделок, эксперты подчеркнули, что данный механизм является довольно дорогим. Профессор кафедры логистики факультета экономики и бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ Надежда Капустина уточнила, что при стоимости квартиры в 15 млн рублей стоимость страховки может достигать 250 тысяч рублей. При росте спроса на страхование сделок цены могут еще больше увеличиться. Стоимость нотариального удостоверения сделки, безусловно, оказывается для граждан в разы более доступной и вместе с тем надёжной мерой защиты.
Кроме того, у нотариусов есть правовые инструменты, которыми они пользуются, и это тоже необходимо учитывать, когда речь идет о возможностях нотариальной формы для сделок с недвижимостью. Говоря об особенностях нотариального удостоверения сделок, представители нотариата подчеркнули, что, если у нотариуса есть подозрение, что человека принуждают к сделке или что тот не уверен в своих действиях, он может предложить отложить сделку на некоторое время. Такой период «охлаждения» нередко помогает людям еще раз взвесить все за и против принятого решения о продаже жилья, обдумать все те риски, которые им обозначал нотариус.
О необходимости закрепить подобную отсрочку для всех сделок с жильем граждан в том числе говорили участники круглого стола. «В погоне за чрезмерным ускорением и упрощением всех процедур мы забываем о ключевом приоритете – уверенности человека в защите его прав», - отметил заместитель председателя Комиссии ОП РФ по экспертизе общественно значимых законопроектов и иных правовых инициатив Александр Терновцов. При этом важно, что в случае нотариальной формы сделки следить за тем, чтобы необходимый период охлаждения перед непосредственным заключением договора купли-продажи недвижимости соблюдался, и стороны четко следовали требованиям закона, будет именно нотариус.
Руководитель отдела судебно-психиатрической экспертизы в гражданском процессе ФГБУ «НМИЦ ПН имени В.П. Сербского» Минздрава России Наталья Харитонова отметила важность видеофиксации процесса удостоверения сделки как подспорья для более точной оценки вменяемости и осознанности сторон. Такая запись может сыграть решающую роль, когда впоследствии сделку пытаются оспорить на основании ведомости продавца.
Сейчас запись нотариальной сделки проводится по желанию сторон договора и может быть предоставлена по запросу суда в случае попытки ее дальнейшего оспаривания. Но граждане вправе отказаться от нее. Все чаще звучат предложения сделать видеофиксацию обязательной для всех нотариальных сделок с недвижимостью физлиц. Помимо весомой доказательственной роли запись процесса оформления сделки зачастую дисциплинируют самих участников сделок, а также отпугивает мошенников и недобросовестных лиц, делятся примерами из практики нотариусы.
О необходимости видеофиксации воли продавца говорила также исполнительный вице-президент Российской гильдии риелторов Наталья Михайлюкова. Она представила итоги работы и предложения оперативного штаба Российской гильдии риэлторов, направленные на стабилизацию рынка недвижимости, защиту прав добросовестных участников сделок и снижение рисков мошенничеств.
Обсуждалась и инициатива о возможности введения самозапрета на сделки с недвижимостью, высказанная зампредом Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланой Разворотневой. Такой механизм может работать по аналогии с самозапретом на кредиты и устанавливаться через личный кабинет гражданина на Госуслугах. При необходимости после определенных проверок человек сможет свое решение отменить. Вместе с тем дополнительной мерой защиты могло быть стать одобрение сделки со стороны некого доверенного лица собственника - из числа его близких. По мнению депутата, такая «подстраховка» поможет людям, которые не уверены, что смогут противостоять воздействию мошенников самостоятельно.
Как отметил нотариус Александр Сагин, если гражданин не устанавливал самозапрет или снял его буквально перед сделкой, это будет дополнительным фактором для пристального изучения обстоятельств сделки нотариусом. И в случае отмены самозапрета такой гражданин не должен впоследствии пользоваться ст. 177 ГК РФ, которая сейчас позволяет откатить сделку назад.
Также участники круглого стола говорили о таком удобном и надежном способе расчетов по сделке, как депозит нотариуса. Этот инструмент позволяет провести оплату после регистрации перехода права собственности на недвижимость и однозначно подтвердить факт оплаты, если в какой-то момент это потребуется.
Владимир Ярков подчеркнул, что рынок вторичный недвижимости во многом построен на наличных расчетах, а это — «питательная среда для коррупции и преступности». При этом депозит нотариус позволяет контролировать переход денег. Эксперт также отметил, что нотариальная форма сделок максимально снижает риски, а работа нотариусов по принципу «одного окна» делает процесс заключения сделки – комфортным для граждан.
Начальник управления по работе с органами государственной власти и общественными организациями, старший вице-президент ВТБ Артем Тынчеров согласился, что депозит нотариуса — простой и понятный для граждан механизм. Эксперт напомнил, что в свое время введение подобного механизма эскроу-счетов помогло навести порядок среди недобросовестных застройщиков.
В ходе круглого стола свои истории рассказали несколько покупателей недвижимости, пострадавших при сделках с якобы ведомыми продавцами.
Так, многодетная семья ветерана СВО Артема Шункова получили субсидию от Министерства обороны и купила квартиру в феврале 2024 года. Супруги воспользовались банковским сервисом, специалисты которого провели юридическую проверку и сопровождали сделку. При этом оплата осуществлялась через банковскую ячейку по просьбе продавца, который, получив деньги, перестал выходить на связь. Спустя время бывший собственник написал заявление в полицию о том, что из-за действий мошенников лишился полученных за квартиру денег. Покупателям же он сообщил, что не имел реального намерения продавать недвижимость и передавать ее новым собственникам не будет.
Еще одна история: в сентябре 2022 года Нино Цитлидзе приобрела жилье у 64-летней собственницы. Однако в день передачи ключей продавец не явилась на встречу, а по указанию мошенников подожгла военкомат. В отношении нее возбудили уголовное дело, которое до сих пор рассматривается. Покупатель же осталась без денежных средств и приобретенной квартиры, сохранив ипотечные обязательства на 30 лет. В другом случае от сделки с «ведомым» продавцом пострадала как сама покупательница, так и ее 75-летние родители-инвалиды.
Среди спикеров мероприятия также были член Комиссии по общественной экспертизе законопроектов и иных нормативных актов ОП РФ Евгений Машаров, советник ФПА РФ, адвокат Адвокатской палаты Московской области Сергей Макаров, доцент кафедры гражданского права и кафедры семейного и жилищного права Университета им. О.Е. Кутафина Евгения Басос, руководитель подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян.
