Роль нотариуса в обеспечении безопасности сделок с жильем обсудили на риелторском форуме
26-27 февраля в столице прошел Московский риелторский форум Fresh Up. В нем приняли участие представители законодательной власти, федеральных ведомств, правоохранительных органов, нотариата и риелторского сообщества. Организатором мероприятия выступила Гильдия риелторов Москвы.
Открыла форум заместитель председателя комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. В своем выступлении она рассказала о законодательных инициативах, направленных на предотвращение мошеннических схем с участием ведомых продавцов. В их числе — принятие закона о риелторской деятельности, второй пакет антифрод-мер, подготовленный Минцифры, и обязательное нотариальное сопровождение сделок с недвижимостью.
Предложение о введении обязательной нотариальной формы для всех сделок купли-продажи недвижимости выдвинул в конце прошлого года председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников. Также эта инициатива вошла в дорожную карту по защите добросовестных участников рынка недвижимости, которую разработали в Госдуме. В ближайшее время ожидается соответствующий законопроект.
На сегодняшний день, как сообщают СМИ, в судах рассматривается почти 6 000 обращений от ведомых продавцов. Число же оспоренных сделок, по разным оценкам, может достигать 3 000. И чаще всего договоры купли-продажи жилья в таких случаях заключались в простой письменной форме. Об этом рассказала и. о. председателя Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями, нотариус города Москвы Екатерина Лексакова, выступившая в рамках юридической секции форума.
Когда договор заключается в простой письменной форме, например, в МФЦ, стороны берут все риски на себя. Нотариус же следит за тем, чтобы условия сделки соответствовали законодательству. Он проводит правовую экспертизу документов, направляет запросы в необходимые реестры и ведомства. Подробно разъясняет правовые последствия сделки, убеждается, что стороны осознают свои действия. И — ключевое — выявляет их истинные намерения.
Нотариусы регулярно блокируют мошеннические схемы с участием ведомых собственников, обращая внимание на мельчайшие нюансы и несостыковки. Так, обманутые продавцы зачастую торопятся подписать договор. Еще один тревожный сигнал — когда продавец постоянно с кем-то переписывается или выходит, чтобы позвонить по телефону.
Кроме того, введенный в заблуждение собственник зачастую не может объяснить, почему решил продавать квартиру. Или же противоречит сам себе. «В одном из случаев пожилая женщина утверждала, что собирается продать квартиру, чтобы переехать в Ленинградскую область. Якобы тогда к ней будет чаще приезжать дочь. При этом ранее в разговоре она упоминала, что с дочерью не общается уже десять лет, да и живет та в другой стране», — привела пример Лексакова.
Дополнительную защиту при нотариальном удостоверении сделки обеспечивает видеофиксация. Запись беседы нотариуса с участниками договора позволяет подтвердить, что стороны действуют добровольно и понимают суть подписываемых документов. В случае последующих споров такая видеозапись становится весомым доказательством в суде.
Сегодня звучат инициативы о необходимости закрепить обязательную видеофиксацию всех нотариальных сделок с недвижимостью. «Однако сама по себе эта норма проблему мошенничества не решит. Ключевое значение имеет именно обязательное нотариальное удостоверение. Как уже упоминалось, большинство сделок с участием ведомых продавцов проводится в простой письменной форме», — подчеркнула Екатерина Лексакова.
Еще один инструмент защиты, который могут предложить нотариусы, — депонирование имущества. Например, документов, когда они на время передаются нотариусу. И позже, при наступлении определенных обстоятельств, он выдает их одной из сторон.
«В одном из случаев покупатели настояли на том, чтобы пожилая собственница передала мне на депонирование ключи от квартиры, — рассказала спикер. — Они опасались, что женщина может посещать жилье до продажи, а позже сошлется на то, что не понимала своих действий. А если она, передав ключи нотариусу, все же так сделает под влиянием злоумышленников, это будет откровенно недобросовестное поведение».
Впрочем, риски судебных споров для покупателя могут быть связаны не только с мошенническими схемами. Зачастую сделки с жильем оспариваются из-за того, что продавец или прошлые собственники совершили ошибки при оформлении своих прав. Об этом предупредила член комиссии Московской городской нотариальной палаты по рассмотрению вопросов применения законодательства о наследстве нотариус города Москвы Татьяна Ништ.
Так, одна из распространенных проблем — «скрытые» супружеские доли. Имущество, нажитое в браке, по закону является совместной собственностью мужа и жены, если не заключен брачный договор с иными условиями. При этом недвижимость может быть зарегистрирована только на одного из супругов, так называемого «реестрового» собственника. И бывает так, что не указанный в ЕГРН супруг уходит из жизни, а второй не оформляет свои права на жилье должным образом.
Выявить потенциальные риски до покупки жилья помогает обращение к нотариусу. Перед удостоверением сделки он досконально проверяет историю объекта, направляя запросы в Росреестр, органы ЗАГС. Полученные ответы позволяют восстановить полную картину перехода прав собственности и убедиться в юридической чистоте квартиры. Именно поэтому нотариальное удостоверение позволяет обеспечить безопасность сделки.
Принципиальная момент — имущественная ответственность нотариуса за каждую удостоверенную им сделку. В случае ошибки нотариуса причиненный им вред возмещается в 100%-м размере благодаря многоступенчатой системе страхования профессиональной ответственности, уже многие годы действующей в российском нотариате.
