На Международном жилищном конгрессе нотариусы разобрали правовые аспекты сделок с недвижимостью
С 13 по 17 октября в Москве прошел Международный жилищный конгресс — одно из ключевых деловых событий для участников рынка недвижимости. За пять дней состоялось 350 мероприятий, на которых выступили 830 спикеров. В их числе — представители российского нотариата. Эксперты говорили о правовых нюансах, которые следует учитывать риелтору, а также осветили роль нотариуса в сделках с недвижимостью.
Системному подходу к безопасности сделок в сфере недвижимости посвятил свой доклад вице-президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга нотариус г. Санкт-Петербурга Иван Соколов. Он подробно рассказал о задачах участников рынка — агентств недвижимости или риелторов, юристов, банков и страховщиков, а также нотариусов. Так, например, риелтор в первую очередь подбирает объект и помогает вести переговоры, юрист может представлять интересы доверителя, а основная задача нотариуса — защита прав и законных интересов граждан и организаций. Спикер отметил, что «скоординированное сочетание профессиональных компетенций всех участников рынка» позволяет выстроить эффективный и безопасный механизм совершения сделок.
Пошаговый алгоритм безопасной сделки с недвижимостью привела член методического совета Нотариальной палаты Санкт-Петербурга нотариус Елена Карпова. Один из важных аспектов при купле-продаже недвижимости — цена договора. Как правильно ее сформировать, чтобы сделку не признали притворной, рассказала нотариус г. Санкт-Петербурга Мария Радомирова.
Спикер отметила, что зачастую меньшую сумму в договоре указывают собственники, которые стремятся «уйти» от налогов. Такая сделка может обернуться для продавца утратой налоговых вычетов, штрафами и уголовной ответственностью. А для покупателя — потерей приобретенной недвижимости вследствие признания сделки недействительной, уменьшением собственной налоговой базы, потерей «алиби добросовестного покупателя» и другими негативными последствиями. Если же покупатель завысил цену, например при оформлении ипотечного договора, ему грозит уголовная ответственность за мошенничество в сфере кредитования.
Еще одна важная тема — оформление доверенности на распоряжение недвижимостью. Этот инструмент продолжает использоваться в сделках с жильем. О том, как правильно составить документ, рассказала нотариус г. Санкт-Петербурга Елена Любавина.
Эксперт остановилась на полномочиях представителя по доверенности. Она рассказала, как правильно их сформулировать, чтобы избежать злоупотреблений. Например, если речь идет о полномочиях в отношении конкретного имущества, нотариус рекомендовала указать его индивидуальные признаки. При этом законодательством могут быть предусмотрены определенные требования к содержанию доверенности. Например, при дарении должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения, а при представительстве в органах ЗАГС — прописано специальное полномочие на получение повторных свидетельств.
Нотариус подчеркнула, что представитель по доверенности не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. Исключения могут быть предусмотрены законом. Также нотариус рассказала, на какой срок можно оформить доверенность и в каких случаях можно передоверить полномочия.
Особого внимания требуют сделки с долями в недвижимости. О том, как правильно продать долю с учетом преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности, рассказала нотариус г. Санкт-Петербурга Татьяна Выщепан. В том числе она разъяснила, какую информацию включить в извещение о намерении продать долю и как направить его адресату.
Важно составить и передать уведомление правильно, так как если дело дойдет до суда, и совладелец будет отрицать, что получал извещение, то доказывать, что оно было отправлено, придется продавцу. Надежнее всего направлять уведомление через нотариуса, чтобы соблюсти все установленные законом требования.
Еще один важный вопрос — когда на сделку с недвижимостью требуется согласие супруга — рассмотрела член методического совета Нотариальной палаты Санкт-Петербурга нотариус Анна Таволжанская. Отсутствие такого согласия влечет за собой риск признания сделки недействительной в судебном порядке. Также эксперт отметила, что в некоторых случаях согласие лучше получить, хотя закон и не обязывает это делать. Например, при распоряжении общим недвижимым имуществом после расторжения брака.
Нотариус г. Санкт-Петербурга Надежда Степанова разобрала ключевые различия между такими правовыми инструментами, как завещание, договор дарения и договор ренты. Эксперт разъяснила, какими преимуществами обладает каждый из вариантов, а также что необходимо учесть при выборе и составлении каждого из этих документов. Например, в случае с завещанием нужно помнить о правах обязательных наследников и пережившего супруга. Кроме того, вместе с активами наследникам переходят и долги наследодателя.
Что касается дарения: нотариус напомнила, что можно предусмотреть право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Когда речь идет о ренте, допускается установление пожизненной ренты в пользу собственника или иного лица, получатель может быть как один, так и несколько.
Помимо выступлений на конференциях, нотариусы приняли участие в семинарах Конгресса. Иван Соколов рассказал участникам о брачном договоре и соглашении о разделе имущества в рамках занятия, посвященного сделкам с недвижимостью в семейном праве. Также на одном из семинаров выступил заместитель председателя методического совета Нотариальной палаты Ленинградской области Михаил Федоренко. Он разобрал особенности и актуальные проблемы наследования земельных участков в своем регионе.
